| Lage | Köln, Zollstock |
| Baujahr Haus : | 1900 |
| Einheiten | 4 |
| Status: | Voll vermietet |
| Jahresnettomiete ca.: | 60.881 EUR |
| Vermietbare Fläche ca. | 382 m² |
| Sonstige Nutzfläche ca. | 109 m² |
| Grundstück | 414 m² |
| Kaufpreis | 1.395.000 EUR |
| Käuferprovision | 4,76% (inkl. 19% MwSt.) |
Zum Verkauf steht ein Wohn- und Geschäftshaus mit 3 großen Wohneinheiten a ca. 100 m² und einer Gewerbeeinheit mit ca. 85 m², die alle gut vermietet sind. Die Mieter sind angenehmer Natur, der Verwaltungsaufwand ist sehr gering und die Bruttoanfangsrendite ist mit 4,36% bereits auf gutem Niveau.
Die spezielle Vermietungssituation bietet einem Investor gleichzeitig mittelfristig die nötige Flexibilität das Haus aufzuwerten, auszubauen und qualitativ hochwertigen Wohnraum zu entwickeln, für den am Standort steigende Nachfrage besteht. Das Haus liegt in attraktiver Lage im verkehrsberuhigen, zentrumsnahen Teil von Zollstock, der sich im Strukturwandel hin zum beliebten Viertel für zahlungskräftige Klientel befindet.
Für das Objekt liegt ein sehr ausführliches Exposé vor, welches wir Ihnen gerne zuschicken. Bitte übermitteln Sie uns hierzu Ihre Kontaktdaten über das Anfrage Formular auf dieser Seite. Wir beantworten alle Anfragen sehr zuverlässig und in der Regel mindestens innerhalb von 24 Stunden werktags. Wenn Sie danach keine e-mail erhalten haben, überprüfen Sie bitte Ihren Spam-Ordner oder melden Sie sich kurz telefonisch.
Das 4-geschossige Wohn- und Geschäftshaus wurde ca. 1900 auf einem 414 m² großen Grundstück errichtet. Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz, glänzt jedoch mit einer klassischen Altbaufassade und wertiger Optik. Die oberen Geschosse sind mit Stockwerksgesimsen, Stuck- und Steinmetzarbeiten hübsch gestaltet und der Anstrich in zartem Rosa macht das Haus zu einem besonderen Hingucker. Hohe Altbau-Geschossdecken (bis zu 3,83m) gehen mit überhohen Fensterausschnitten einher.
Das Haus ist voll unterkellert und über der Dachgeschosswohnung schließt sich noch ein Spitzboden an, der noch Potential zum Wohnflächenausbau liefert. Auf der Rückseite liegt ein sehr schöner Garten mit ca. 200 m² Fläche und üppiger Begrünung. Er wird als veritable Stadtoase von den Hausbewohner sehr geschätzt und ist durch hohe Ummauerung und Abzäunung komplett abgeschlossen.
Die drei Wohnungen sind mit je 100 m² Wohnfläche in etwa gleich groß und verfügen über jeweils 4 separate Zimmer und 1 Küche. Die Zimmeraufteilungen eignen sich besonders gut für Familien oder zur Nutzung als WG. Die Dachgeschoss-Wohnung verfügt über 1 Bad, die unteren beiden Wohnungen sogar über 2 Bäder.
Alle Wohnungen werden derzeit von studentischen Wohngemeinschaften genutzt. Entgegen etwaiger landläufiger Vorurteile sind die Mieter dieser WGs problemloser und ordentlicher Natur sowie sehr angenehm im Umgang. Die WGs organisieren Nachmieter in ihrem sozialen Umfeld selbst, womit sich eine angenehme Mieterschaft automatisch verstetigt. Die Situation gestaltet sich für den Vermieter sehr unkompliziert. Die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ist überaus hoch. Der Vermieter hat keinerlei Leerstand, auch nicht bei Mieterwechsel. Das Gewerbe ist an einen gut gehenden Betrieb bereits langjährig vermietet. Der Mietvertrag ist befristet. Es ist von einem weiteren Verlängerungswunsch auszugehen. Mietstreitigkeiten oder Mietrückstände gab es zu keiner Zeit weder beim Gewerbe- noch bei den Wohnungsmietern.
Die Jahresnettomiete des Hauses beträgt 60.881 €. Die Mieten sind im Marktvergleich noch auf unterdurchschnittlichem Niveau und haben Steigerungspotential. Es sind Indexmieten vereinbart.
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Dem Käufer bietet sich eine komfortable Situation. Er kann einerseits auf eine gut etablierte, laufende Vermietung mit guter Rendite zurückgreifen. Dringende Arbeiten am Haus liegen nicht an, womit steuerlich ungünstiger, anschaffungsnaher Aufwand nicht anfällt. Gleichzeitig besteht mittelfristig aber auch die Möglichkeit das Haus mit Sanierungen und baulichen Verbesserungen erheblich aufzuwerten und zu entwickeln. Der naturgemäß zeitlich-befristete Aufenthaltshorizont von studentischen Mietern macht ein mittelfristiges Auslaufen der Mietverhältnisse ohne Kündigung und Streitpotential sozialverträglich möglich. Bauarbeiten können dann in und am gesamten Gebäude in einem Guss in einer Saison ausgeführt werden.
Vielversprechend ist die Umwandlung zum hochwertigen Wohnraum. Das Potential der Nachfrage ist in diesem Bereich sehr hoch und geht mit der Gentrifizierung der Mikrolage einher, womit sich überdurchschnittliche Kauf- oder Mietpreise realisieren lassen.
Die Voraussetzungen für ein solches Entwicklungsprojekt sind bei diesem Objekt besonders günstig:
• Gefragte, zentrumsnahe Mikrolage
• Sehr attraktive Altbausubstanz: Stuckfassade, hohe Altbaudecken, hohe Fensterausschnitte, guter Lichteinfall, gefragte Wohnungsgrößen mit bis zu 5 Zimmern.
• Gute bauliche und baurechtliche Situation für den Anbau von hausbreiten Balkone in Ständerbauweise auf der Gartenseite
• Ausbau des Spitzbodens über der Dachgeschosswohnung zum Wohnraum
• Kostenersparnisse durch Synergieeffekte von gleichzeitigem Ausbau und einheitlicher Modernisierung
• Laufende Mieteinnahmen während der Planungsphase
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Das Gebäude ist nach baujahrtypischen Standard errichtet und macht einen soliden Eindruck. Die Treppenaufgänge sind massiv. Kellerdecke massiv aus Kappendecken; obere Etagen Holz. Das nicht ausgebaute Dach ist als Satteldach mit Holzunterkonstruktion ausgeführt und mit Ziegeln gedeckt. Das Mauerwerk dürfte überwiegend aus Ziegeln bestehen.
Das Haus wurde seit seiner Erbauung sicherlich bereits mehrmals saniert und modernisiert. Obgleich einige Bauteile auch schon mehrere Jahrzehnte alt sind, präsentiert es sich aktuell in einem ordentlichen Gesamtzustand.
• Elektroinstallationen modernisiert
• Gasleitungen mit Innenbeschichtung saniert
• 1 von 2 Frischwasser-Steigleitungen erneuert in 2014
• Auch nicht erneuerte Fenster in gutem Zustand
Unmittelbarer Sanierungsbedarf ist nicht zu erkennen. Am wahrscheinlichsten wäre mittelfristig eine Sanierung des Daches in Erwägung zu ziehen. Hierbei würden ein gleichzeitiger Ausbau des Spitzbodens sowie Maßnahmen zur energetischen Verbesserungen wertvolle Synergieeffekte bieten.
Ausstattungsdetails Wohnungen:
• 3 von 5 Bädern modernisiert
• 3 Bäder mit Tageslicht/Fensterlüftung, 2 Bäder mit passiver Lüftung
• Bodenbeläge aus Laminat
• Kunststoff-Fenster mit Doppel-/Isolierverglasung, wesentlich ca. 1990, teilerneuert 2024
• Fenster-Rollläden Im EG und 1. OG
• Gasetagenheizungen
• Klassische Röhrenheizkörper im 1. und 2. OG, moderne Plattenheizkörper im 3. OG
• Thermostatventile
• Elektrik mit guter Einzelabsicherungen
• Glasfaser-, Kabel- und Telefonanschluss, u.a. Netcologne, Vodafone, 1.000 Mbit/s
• Steckdosen, Schalter, Zimmertüren, Beschläge, Eingangstüren in einfachem, aber gebrauchsfähigen Zustand
Energieausweis-Daten:
Wesentlicher Energieträger: Gas
Energieausweistyp: Bedarfsausweis
Endenergieverbrauch: 173,8 kWh/(m² a)
Energieeffizienzklasse: F
Baujahr Gebäude: 1900
Baujahr Wärmeerzeuger: 2002
Das Wohnhaus liegt in einer verkehrsberuhigten 30er Zone. Die Straßenzüge sind hübsch begrünt und haben ein ansehnliches Erscheinungsbild. Die Nachbarschaft ist sauber und gepflegt. Das Mikro-Viertel hat einen idyllischen, ruhigen Charakter im urbanen Umfeld der Kölner Innenstadt.
Besonders praktisch sind die kurzen Gehwegentfernungen zu den umliegenden Einkaufsmöglichkeiten entlang der Geschäftsstraße „Höninger Weg“ und dem Einkaufszentrum „Zollstock-Arkaden“ sowie die Straßenbahnanbindung mit der man mit der Linie 12 in wenigen Minuten das Kölner Zentrum („Barbarossaplatz“) erreicht. Studenten und Mitarbeiter der Universität schätzen außerdem die kurzen Wege zum Hauptgebäude der Universität und den Universitätskliniken.
Die Lage bietet viele Freizeitmöglichkeiten. Es finden sich Restaurants und Cafés und mit dem „Vorgerbirgspark“ und dem „Volksgarten“ liegen gleich zwei sehr beliebte Stadtparks mit weitläufigen Grünflächen und Sportmöglichkeiten nur einen Katzensprung entfernt.
Umgebung innerhalb 500 Meter:
• Straßenbahnhaltestelle der Linie 12
• Supermarkt (Rewe) & Einkaufszentrum „Zollstock Arkaden“
• Vorgebirgspark
• Ca. 2 km (10 Minuten mit der Straßenbahn) bis ins Zentrum / Barbarossaplatz
• Ca. 2 km (8 Minuten mit dem Fahrrad) bis zur Universität
• Ca. 2,5 km (12 Minuten mit dem Auto) bis zur nächsten Autobahnauffahrt der A4 „Köln-Eifeltor“
Zollstock ist ein relativ großer Stadtteil im Süden von Köln, der sich wie ein Tortenstück aus dem halbkreisförmigen Umriss der Kölner Innenstadt herausschneidet. Entsprechend unterschiedlich sind die Gesichter des Stadtteils. Im nördlichen, zentrumsnahen Bereich wechseln sich altgewachsene Wohngebiete mit modernen Büro- und Verwaltungszentren ab. Die Straßenzüge sind vielfach geprägt von baugenossenschaftlichen Wohnhäusern mit Baustilen aus den 1920er bis 1950er Jahren. Es dominieren 4-geschossige Mehrfamilienhäuser in geschlossener Bebauung. Die Seitenstraße sind i.d.R. verkehrsberuhigt und mit altgewachsenem Baumbestand und gepflegter Erscheinung sehr beliebte Wohnlagen. Im südlichen Teil läuft Zollstock mit weitläufigen Grünflächen am Kalscheurer Weiher in den Kölner Grüngürtel aus, der den Zollstockern ein sehr beliebtes Naherholungsgebiet direkt vor der Haustür bietet.
Zollstock verfügt über eine ausgezeichnete, vielseitige Infrastruktur, wodurch die Wohnlage von allen Altersklassen, Familien, Paaren und Singles gleichermaßen geschätzt wird. Der Altersdurchschnitt beträgt ca. 42 Jahre, Arbeitslosenquote und Ausländeranteil sind im Kölner Gesamtvergleich unterdurchschnittlich. Im Stadtteil liegen Grund- und weiterführende Schulen, ein Hallen- und Schwimmbad sowie mehrere Sportzentren/-Stätten. Die ärztliche Versorgung ist gut. Sämtliche Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sowie eine gute Auswahl an attraktiver Gastronomie finden sich vor Ort.
Köln-Zollstock bietet erhebliches Entwicklungspotential. Als einer der letzten zentrumsnahen Stadtteile innerhalb des Militärrings entwickelt sich auch dieses einstige Arbeiterviertel aktuell hin zu einer beliebten Wohnlage für bürgerliche Gutverdienende, die aus den überbezahlten benachbarten Stadtteilen wie Klettenberg, Sülz oder der Südstadt ausweichen. Die Mischung aus urbanem Flair, guter Infrastruktur und hohem Freizeitwert macht den Stadtteil zu einer gefragten Wohnlage mit stetig steigenden Kauf- und Mietpreise.
Rechtlicher Hinweis: Sämtliche Baubeschreibungen und technische Angaben basieren auf vorliegenden Unterlagen, einer Inaugenscheinnahme vor Ort frei sichtbarer Bauteile und/oder Aussagen der Eigentümer. Sie sind grundsätzlich ungeprüft. Eine Garantie für die Richtigkeit aller Angaben wird ausdrücklich nicht übernommen.
Für eine Finanzierung steht Ihnen unser Kooperationspartner für ein Angebot gerne zur Verfügung. Die Beratung ist kostenlos und unverbindlich. Der Finanzierungsberater hat das Objekt im Vorfeld bereits geprüft und kann Ihnen kurzfristig einen Überblick über mögliche Finanzierungsmodelle und Zinssätze zu dieser Immobilie geben. Der Berater arbeitet bankenunabhängig und ermittelt die bestmöglichen Konditionen aus einer Auswahl von ca. 400 Banken deutschlandweit.
Für das Objekt liegt ein sehr ausführliches Exposé vor, welches wir Ihnen gerne zuschicken. Bei Interesse übermitteln Sie uns bitte Ihre Kontaktdaten über das Anfrage Formular auf dieser Seite. Wir beantworten alle Anfragen sehr zuverlässig und in der Regel mindestens innerhalb von 24 Stunden werktags. Wenn Sie danach keine e-mail erhalten haben, überprüfen Sie bitte Ihren Spam-Ordner oder melden Sie sich kurz telefonisch.
Alle Angaben dieses Exposé beruhen auf Informationen des Eigentümers, der Hausverwaltung oder sonstiger Dritter. Auslassungen, Irrtum sowie zwischenzeitlicher Verkauf bzw. Vermietung bleiben vorbehalten. Gewähr für die Richtigkeit aller Angaben wird nicht übernommen. Texte, Bild- und Videomaterial dieses Exposés unterliegen dem Copyright.
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